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內政部拍板「虛坪改革」最快將於 2026 年 1 月 正式上路，這項牽動全台房市的制度改革，將徹底改變建案的計價方式與購屋觀念。未來新制實施後，公設比可望下降約 5％，民眾買到的坪數將更「實在」，但市場預期短期內房屋單價可能上漲。

虛坪改革 2 大方向

內政部表示，虛坪改革的核心有兩大方向。首先是修正《建築技術規則》，將一般電梯改為免計容積空間，並新增「管委會空間上限」，避免公共設施面積過度膨脹。

其次是修正《公寓大廈管理條例》，讓停車位成為「專有部分」，車位買賣可擁有獨立權狀，沒有購買車位的住戶也不再需要分攤車道公設面積。

為了降低市場衝擊，內政部也設置過渡條款，讓已報核或請領建照的都更、危老案仍可依舊制辦理，避免建商搶報或價格混亂。國土署長吳欣修指出，改革後不會影響建商總銷售坪數，但實際可使用坪數將提高，民眾買房將更能「買到實坪」。

為何短期房價反而會上漲？

雖然改革讓實坪增加、公設減少，但短期內房價卻可能出現上揚。果仁家分析，主要原因有三：

（1）首先，計價基礎改變，過去每坪單價是以含公設坪計算，未來若總價相近但實坪變多，每坪單價自然被攤高。

（2）其次，建商成本轉嫁。在制度轉換期間，建商需重新設計與報核，增加的人力與時間成本將反映在售價上。

（3）市場心理預期效應。民眾認為「坪數更實在」，購屋需求短期湧入，也推高新案價格。

長期而言，虛坪改革將讓市場回歸理性，購屋重點將從「每坪多少錢」轉向「總價是否合理、空間是否實用」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

「房價沒漲也沒跌，這樣不是很好嗎？」一位網友的天真提問，意外戳破台灣房市最溫柔的假象。在專家眼中，所謂的「房價持平」，根本是一場集體幻覺。當你慶幸資產沒有縮水時，名為「利息」、「稅費」與「通膨」的三個隱形小偷，正聯手從你的口袋裡，悄悄搬走巨額財富。

真相一：持有成本，是那扇關不上的水龍頭

讓我們攤開數字算給你看。一間總價2,000萬的台北市中古屋，每年基礎持有成本有多驚人？房屋稅加地價稅約2萬元，社區管理費每月3,000元（一年3.6萬），光這兩項固定支出就超過5萬元。這還不包含可能的維修費用。如果你是貸款購屋，頭期款付出600萬，貸款1,400萬，以目前利率抓個保守的2%計算，每年光是利息，就要默默繳掉28萬元。這意味著，就算房價一動不動，這間房子每年仍在吞噬你超過33萬的現金流。所謂的「保值」，根本是建立在不斷的現金消耗之上。

真相二：機會成本，是你沒看見的龐大犧牲

更殘酷的是「機會成本」。那筆600萬的頭期款，如果放在全球股市ETF追求年均4%的報酬並不為過，一年就是24萬的潛在收益。而每個月繳出去的房貸利息與管理費，如果拿去定期定額投資，又能創造另一筆複利。東漏西漏加總起來，「帳面持平」的房子，每年實際讓你損失的財富增長機會，可能輕易超過50萬元。這筆看不見的巨款，就是為了持有不動產所付出的沉重代價。

真相三：通膨怪獸，正啃食你資產的實質價值

別忘了最狡猾的「通膨小偷」。假設通膨率是2%，你今年2,000萬的資產，到明年實質購買力就只等同於1,960萬。房價名目上沒跌，但你的資產實質上已經縮水了40萬。這解釋了為什麼內行人總說：「微漲，實質就是跌；持平，實質就是大跌。」房價的漲幅必須先跑贏通膨，再覆蓋你的持有與機會成本，才算是真正的「保值」。

地區差異：精華區與重劃區的生死差別

這個現象在不同區域有生死之差。在台北大安區或台中七期，一間2,000萬的房子或許能月租3.5萬，年租金42萬，幾乎能打平持有成本與利息，這時「持平」的殺傷力就小很多。但在供給過剩的重劃區，同樣總價的房子可能租不到2萬元，現金流嚴重失血，「房價持平」對持有人就是一場凌遲。

M觀點：是時候打破「有房就會賺」的迷思了。

在這個低成長、高成本的時代，房地產早已從「無腦增值資產」，轉變為一項需要精算的「現金流管理工具」。

對於自住者而言，與其執著於帳面漲跌，更應關注的是「居住效用」是否值得你每年付出數十萬的代價。這筆錢，是不是你負擔得起的「幸福成本」？

對於投資者，思維必須徹底翻新。關鍵不再是「未來會漲多少」，而是 「現在能產生多少現金流」。你的租金報酬率，必須能穩健地覆蓋利息、稅費與通膨。與其追逐一個在「持平」中慢性失血的物件，不如尋找一個能帶來穩定正現金流的標的。

結論很殘酷：免費的午餐不存在，免費的資產持有更是神話。在未來的房市裡，唯有看懂現金流、算清總成本的人，才不會被「溫水煮青蛙」的持平幻覺，煮熟了你的財富夢想。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

根據內政部最新資料顯示，9月全台建物買賣移轉棟數為20,039棟，月減3.9%、年減32.1%，今年前三季全台建物買賣移轉棟數共194,976棟，年減28.1%，為2017年來最低交易紀錄，探九年新低。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況，因8月適逢暑假出遊旺季，原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續下，以及少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9%。

至於全台9月交易量與去年同期相比大減逾三成，陳金萍指出，去年9月正值國內銀行房貸緊縮、央行祭出減降令，要求銀行自主管理、降低不動產貸款總量的時期，衝擊民眾購屋信心，市場氣氛轉趨保守，影響去年9月交易量表現，但仍有部分縣市交屋潮挹注，交易量相對穩定。

反觀今年，國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，美國川普的關稅政策正式落地實施，但仍有變數，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾三成的減幅。

進一步觀察歷年前三季房市交易量表現，今年前三季交易量僅高於2016年175,787棟、2001年的193,238棟，2025年前三季全台建物買賣移轉棟數創下史上自1999年有分月統計以來第三低量。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象，而央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，體現政府對於首購、換屋等自住族群的支持，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

買房動輒上千萬元，交易安全成為購屋族必修的一門課。地政士指出，預售屋與中古屋在履約保證制度上有所差異，前者著重工程期間的履約保障與資金專用控管，防範「未來風險-是否能完工交屋」；後者則確保買賣雙方在付款與交屋過程中的「價金安全」。他提醒，民眾若未在簽約前了解履約機制，恐在交易初期就埋下風險。

地政士楊允瓏指出，預售屋屬於「期房交易」，買方購買的是尚未完工的建案，從簽約到交屋時間長達一年以上，因此履約保證的重點在於防範建商倒閉或工程延宕。依據內政部規定，預售屋買賣契約須載明履約擔保機制，常見類型包括「價金返還」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」五種。

其中，「價金信託」及「不動產開發信託」為目前市場上較常見也較安全的做法。前者是由信託機構（如銀行）保管買方價金，並依照工程進度分階段撥付給建商；後者則將土地、興建資金及買方價金信託給機構管理，為確保專款專用，建商須透過工程進度查核通過後才可動用專戶內款項，能大幅降低資金遭挪用或工程停擺的風險。

楊允瓏表示，「預售屋履約保證機制是要防止『錢先付了、房卻蓋不出來』的狀況。」相對的建商資金運用就會受限，因此不少業者傾向使用「同業連帶擔保」或「公會辦理連帶保證協定」的方式，但若擔保方與建商屬同一集團，那麼風險並未真正轉移，買方應特別留意。

為強化預售屋交易安全，內政部於 114 年 9 月公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項修正草案，未來將明定「價金專款專用」與「透明信託」以防止一方的惡意或意外情事所造成他方價金權益的損失，增進買賣過程的順利與安全。「帳戶」原則，建商須揭露信託專戶名稱及帳號，讓買方直接匯款入專戶，確保資金流向透明，並在簽約時提供「信託權益說明書」，讓購屋者了解保障機制與自身權益，降低購買預售屋的風險。

至於中古屋交易，屬於「現房買賣」，雖然有實際的物件可看屋、驗屋，但交易過程仍存在價金的風險。楊允瓏說明，常見的糾紛風險包括「買方付款後，賣方未過戶」或「賣方過戶後收不到尾款」等。為保障雙方權益，中古屋交易多透過第三方機構（如建經公司）辦理「履約保證」，確保「一手交錢、一手交屋」。

履約保證的運作流程通常為：買方先將購屋價金存入履約保證專戶，待賣方將產權移轉給買方完成過戶登記及點交房屋後，履保公司收到買賣雙方簽立之點交書，再由專戶撥款給賣方。履約保證除負責保管交易價金外，也會查核產權是否涉及抵押、查封等法律瑕疵；若任一方違約，則依契約約定與相關證明文件，將價金返還或撥付予未違約之一方，確保交易安全、降低糾紛風險。

履約保證屬於專業信託服務，服務手續費為成交價的萬分之六。楊允瓏指出，一部分買賣方為節省費用選擇不使用，但若因此導致資金損失，損害往往更大。她強調，「履約保證的費用相當於買房保險金，花一點點錢，換來的是整筆交易的安全。」

其實，不少民眾誤以為「價金信託」〈民眾指定信任的銀行作業〉與「履約保證」〈履保公司指定存款帳戶〉相同，但兩者保障範圍並不一致。前者僅針對價金用途進行控管，並不負責審查產權文件或協助辦理過戶；後者則從價金控管涵蓋到產權的安全控管，並由第三方居中執行，保障層面更為完整。

無論購買預售屋或中古屋，辦理「履約保證」都是為未來堅守住一道交易安全的防線，同時找對專業的人協助及進行評估。楊允瓏最後提醒，「買賣房屋前先別急著簽約，應先確認合約條款內容，如有疑慮，可向地政士或仲介諮詢，充分了解自身保障與權益，讓每一分錢都用的安心放心，才是真正的成家之道。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

近年全台房價節節攀升，即使薪資水平有所成長，但仍遠遠追不上房價漲幅。依據行政院主計總處國勢普查處薪資調查科統計，今年8月工業及服務業本國籍全時受僱員工經常性薪資平均數達50885元，從數字上來看，月薪5萬元似乎已超越多數人，然而若想在都會區憑一己之力購屋，現實情況恐怕依然相當嚴峻。



據內政部不動產資訊平台統計，截止到今年第1季，六都的平均購屋總價分別為台北市2389.9萬元、新北市1503.3萬元、桃園市1226萬元、台中市1330.3萬元、台南市1154.3萬元、高雄市1142.6萬元。若以自備款2成、房貸利率 2.5%、貸款年期30 年、採本息均攤方式試算，僅自備款就需準備約228至478萬元不等；而每月房貸還款金額更高達3.6至7.5萬元。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，以月薪5萬元為例，若每月儲蓄2萬元作為購屋基金，想在都會區購屋，光是準備自備款就得花上相當漫長的時間。根據六都平均房價推算，在台北市需長達20年才能存夠自備款，新北市也需13年，即便在房價相對親民的桃園、台南與高雄，至少也需10年。即便勉強存到自備款，每月的房貸支出也會是相對沉重的負擔。



莊思敏進一步指出，更現實的是，台灣房價長期呈現「大漲小回」的走勢。若參照過往趨勢推估，即使按原計劃持續儲蓄，也可能很難追上房價攀升的速度。此外，根據主計總處統計，近10年來消費者物價總指數從2016年9月的96.19上漲至今年9月的109.82，漲幅超過1成，在薪資成長有限、物價持續上揚的壓力下，小資族的購屋夢想恐怕會越來越遙遠。



莊思敏建議，可將目標從高房價的都會區轉向外圍縣市或非熱門地段，秉持「先求有，再求好」的心態，先從坪數較小或屋齡較高的物件入手，實現「上車」目標，待未來收入增加、經濟基礎穩固後，再逐步規劃換屋，提升居住品質。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

房市交易量持續低迷，據內政部最新統計，9月全台建物買賣移轉棟數僅2萬棟，月減3.9％、年減32.1％，今年已連續九個月單月買賣移轉棟數不及2.4萬棟；累計前三季全台交易量19.5萬棟、年減28.1％，為2017年來的最低交易紀錄。

房仲業者指出，9月政府將新青安貸款排除銀行法規定之外、中央銀行延長換屋期限至18個月，稍微鬆綁房市管控，不過政策能否轉化為實際成交，有待第四季持續觀察。

內政部統計顯示，相較於去年4至8月全台建物單月買賣移轉棟數均在3萬棟以上，去年第四季單月也有2.5萬棟以上水準，今年各月均在2.4萬棟以下，8、9月甚至低至單月2萬棟水準，市場未見回溫跡象。今年前九月交易量僅高於2016年的17.5萬棟、2001年的19.3萬棟，創下自1999年有分月統計以來的第三低量。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，加上少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9％。而國內房市政策調控、銀行資金緊縮仍持續，美國對等關稅政策正式實施，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾3成的減幅。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象；央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

主計總處統計顯示，今年前三季營造工程物價指數平均年增率僅剩0.8％，對比2017年以來工程物價指數年增率介於1.42％～10.94％，今年的年增率預估將寫下近九年新低。房地產業者指出，過去推升房價的造價上揚因素已經消失，不過基於策略考量，加上近年景氣好建商獲利豐、底氣厚，近期即使銷售率慘淡，新建案房價短期仍難見大幅修正。

主計總處統計，新冠疫情期間的2021年，營造工程物價指數平均年增率高達10.94％，2022年仍延續上漲，年增率達7.36％；急漲期過後，2023年營造工程物價指數平均年增率降至1.74％，2024年為1.99％，今年前三季平均年增率僅剩0.8％，整體營造工程指數已恢復穩定。

統計顯示，營造工程材料類年增率連五個月呈現微幅下滑，不過9月勞務類工資年增率仍有1.74％，機具設備租金類年增率仍超過2％，但都增幅已經趨緩。

房地產業者指出，過去幾年房價飆漲，營建成本大漲，成為帶動房價上漲的主因之一，過去興建標準電梯大樓建案的營建成本，普遍在每坪12萬～14萬元，如今多已達20萬元以上。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，疫情後因為原物料上揚與工資上漲，帶動一波營建業造價大幅上漲，成本的增加也十足反映在房價之上，到現在造價還是維持相對高檔，不過整體外在通膨等情勢都已經降溫，再加上央行對於房貸政策緊縮管制，過去推升房市的重要因素包括通膨、資金等，現在對房市已經沒有推升力道，造價上漲推升房市的動能應已經結束，但短期內成本也難以下降。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

今年房市雖進入寒冬，但吵架的熱度卻不減反增。央行日前重申不打算鬆綁房貸管制，卻順勢補了一刀，暗示營建業對GDP貢獻有限、就業人口也不多，讓建商瞬間炸鍋。群洋國際地產集團 總經理 張惠山表示：「我們繳的稅、養的工人、帶動的材料業都一堆，沒有房地產，政府哪來這麼多財源？」房價不漲還好，一講打房，整個產業的火氣全出來。

營建業真的「貢獻不大」嗎？

從數據看，營建工程業的GDP占比約2%到3%，看似不高，但它帶動的效應其實龐大。當工地開挖，水泥、鋼筋、木工、油漆、營造、水電、傢俱、家電通通被帶起來。根據主計總處的「投入產出表」，營建業的向後關聯係數達2.08，代表每投入1億元，就能帶動其他產業2.08億元需求，排名全台第六。這不是小數字，而是實打實的經濟火車頭效應。

張惠山說明，不動產業更誇張，向前關聯係數高達2.24，也就是說其他產業花1億元，就能讓房地產市場多2億多的需求。換句話說，房地產不只是建築業的終點，也是服務業、金融業的起點。

央行的話沒錯，但建商也不是全無理

央行批營建業「對GDP貢獻不高」，其實是指表面數字。營建工程業創造的附加價值來自投資需求，容易受景氣波動影響；但不動產業中「設算租金」部分，也就是住戶自用住宅的理論租金，貢獻了約八成附加價值。央行認為那不是實質產出，但從市場角度看，這筆「租金」正是住宅提供居住服務的價值。如果這都不算貢獻，難道要房子都不蓋才算乾淨？

營建業者更強調稅收面的影響。從地價稅、土地增值稅、房屋稅到房地合一稅，平均每年佔全國稅收的10%上下，這些稅金不只支撐地方政府，更挹注長照、社宅等公共政策。換句話說，政府打房收的錢，也多半來自被打的那群人。

房市過熱會傷身，但過冷也難活

的確，房市若太熱，會造成資金過度集中。例如泰國1997年金融風暴、中國從2022年起連跌41個月的房價，都印證「泡沫之後就是崩盤」。央行的防泡沫邏輯無可厚非，但打得太狠，反而可能拖累經濟。去年第七波信用管制上路後，全台預售屋成交量年減七成，中古屋價跌近7%，營建業對經濟成長率的貢獻也從10.6%掉到7.4%。這種「保房價、傷產業」的兩難，正是眼下最大的挑戰。

張惠山｜房市政策不能只看K線，要看人心

房市的冷與熱，其實反映的是信心。當央行出手過重，企業縮手、工地停工、投資轉向，就業市場自然受影響。營建業也許不是最有效率的GDP來源，但卻是能最快「讓錢動起來」的產業。若房價高漲是病，政策應該對症下藥，而不是讓整個病人失血。高房價是問題，沒人敢投資也是問題。要讓台灣經濟動起來，不是打誰的臉，而是找出一條「既能穩房價、又能穩就業」的共存之路。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

桃園青埔特區商業開發如火如荼，五年內將迎來三大百貨商場，包括已進入落架階段的高鐵後站置地廣場B、9月底開工的高鐵站前廣場第一期與年初動土、設有誠品獨棟大店的臻鼎集團企業總部。信義房屋在地專家表示，商業開發代表在地消費力與高鐵串聯力受關注，這三大開發案不僅是百貨，更囊括酒店與辦公等項目，不只挹注經濟消費、為地區帶來諸多就業機會，也將為青埔房市創造雙北、新竹通勤族以外的在地就業族群。

信義房屋桃二區協理許玲綾分析，大型百貨的進駐代表在地消費力足且有增加的潛力，可預見青埔未來有機會再吸引外縣市，包含台北甚至新竹客假日專程前往青埔消費，成為北北桃竹消費娛樂中心；而相應而生的就業機會，也將刺激人口流動、推升當地居住需求；同時也將使青埔房市增加許多在地居住、在地就業的客群。

信義房屋青埔高鐵店專案經理李道汶表示，這幾個大型商場開發案全數集中在捷運A18、高鐵站前後。其中又以甫開工的站前廣場最受在地注目，因此開發案占地3.2萬坪，規劃有星級旅館、商場、智慧辦公大樓及活動廣場，並且串聯捷運與高鐵站，是高鐵站周圍最大的開發案，預定2030年完工，在地期待未來A18風貌可望媲美台北信義區；此外近五年內另有兩項重要的公共工程，包括10月底開幕的市立圖書館青埔智慧科技分館，以及預計明年完工的市立美術館，也是青埔重要的文化設施。

生活機能不足、入住率不高是許多人對於重劃區的猶豫，對此，李道汶表示，青埔是桃園近年積極發展的重點區域，商業、娛樂、休閒機能已陸續到位，不只大型百貨、賣場、超商等等進駐，UBike站點也增設不少，光高鐵站周遭1公里內就有近20個站點；區域內學區亦從小學至高中兼備，且全數為公立、雙語學校，生活機能大大提升。加上購屋族群轉變為自住客居多，現今的青埔已不再是入夜一片漆黑，而是萬家燈火的宜居城市。

李道汶表示，青埔最核心的區域為捷運A17至A18之間，物件屋齡最高17年，但大多數落在10年內。屋齡在10-17年間因為興建的較早，坪數較大，格局為正三房到四房，權狀坪數不含車位約在50至70坪之間，單價大概是35至40萬，總價在2500萬到3300萬左右，此類物件大多集中在較早開發的A17。

而屋齡5到10年內的物件大小坪數兼具，以2-3房為主，含公設、不含車位的房屋坪約在25-40坪，單價約50萬上下， 2房總價約1500萬到1600萬；3房則是2000萬到2500萬之間，在A17至19之間皆有機會找到。

另外，屋齡5年內的物件以小坪數、2至3房居多，單價約55萬左右，物件集中在A18、A19，小2房房屋坪約22-23坪，總價大概1300萬到1500萬上下、小3房則是32坪左右，總價約2000萬-2200萬之間。

目前青埔由於擁高鐵、捷運優勢，位置又在雙北與新竹之間，價格卻相較兩區親民，故客群以雙北及新竹通勤族居多；但李道汶自一線經驗觀察發現，青埔購屋族群近期還多了不少經常出國的「空中飛人」。李道汶進一步說明，這類客群多來自於南部，因入出境需求經常往返桃園機場；之前覺得青埔生活機能不佳，而沒有購買意願，但觀察近兩年在地人潮增加、生活便利度大躍進，加上幾大開發案的話題，對地方有信心，進而來看房與購屋，作為往返國門期間暫時休息的第二住所，成為近期在地購屋的新族群之一。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】